La acreditación del régimen matrimonial por parte del adquiriente no residente de una vivienda

Juan Ignacio Fernández

Abogado en el Área Legal de Sayma

Hoy más que nunca, multitud de nacionales de otros países compran viviendas en nuestro país. Según el diario Expansión, en el tercer trimestre de 2023, la compra de vivienda por parte de internacionales representó el 15,4% de las operaciones, tratándose de su segundo mejor trimestre desde que hay registros. En ocasiones, la inscripción registral en este tipo de operaciones puede suponer un problema puesto que, de la lectura de la normativa hipotecaria, no resulta claro si hay que acreditar el régimen económico de quien ha contraído matrimonio en el extranjero y, si es así, hasta qué punto. Se trata de un extremo desconocido para el fedatario público español y que parece en principio necesario para determinar si la transmisión es única y exclusivamente a favor del adquiriente o alternativamente a favor de la sociedad de gananciales.

En este sentido, el Reglamento Hipotecario se pronuncia en los siguientes términos:

• por un lado, el artículo 51 Novena a) manifiesta que “[L]a persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda el bien o derecho que se inscriba se determinarán (…) si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge”, y
• por otro lado, como complemento de lo anterior, el artículo 92 matiza que “[C]uando el régimen económico matrimonial del adquiriente o adquirientes casados estuviere sometido a legislación extranjera, la inscripción se practicará a favor de aquél o aquéllos haciéndose constar en ella que se verifica con sujeción a su régimen matrimonial, con indicación de éste, si constare”.

A fin de arrojar un poco de luz sobre la incógnita planteada, cabe destacar la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 7 de septiembre de 2018. En ésta, se resuelve el recurso de una española no residente a la que el registrador de Alicante denegó la inscripción por pretender la adquisición privativa, y manifestar única y exclusivamente que sus nupcias estaban sujetas al régimen económico-matrimonial alemán de participación en ganancias. El registrador concluye que, para concretar el modo de adquisición, si privativo o no, es preciso justificar por lo menos los siguientes extremos: (i) cuál es el régimen económico matrimonial, (ii) si es por ley o por pacto, y (iii) en caso de haber sido contraído en conforme a un régimen análogo al de gananciales previsto en nuestra legislación, el nombre del cónyuge.

En similares términos se pronuncia la resolución de 10 de mayo de 2017. En este caso, se trata de una pareja de compradores, compuesta por un ciudadano ruso y una ciudadana ucraniana, en la que el marido presenta pruebas de su matrimonio en Ucrania y afirma, sin aportar evidencia, que está bajo el régimen económico-matrimonial ucraniano. Se establece que no es suficiente que el esposo declare, con el consentimiento de la esposa, que el bien adquirido es de carácter privativo por haberse obtenido con fondos de esa naturaleza. Dado que el derecho aplicable al régimen matrimonial de los compradores es el derecho ucraniano, el órgano directivo sostiene que será necesario demostrar en el Registro, de acuerdo con el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, cómo el ordenamiento jurídico ucraniano aborda la atribución de privatividad mediante la confesión de la adquisición del bien, si se busca la inscripción privativa basada en tal confesión.

De un vistazo rápido de éstas y otras resoluciones, se observa el inconveniente que supone para el adquiriente no residente la acreditación de su régimen matrimonial. Sobre este particular, el centro directivo viene manifestando tradicionalmente que, se alegue o no el régimen económico matrimonial del adquiriente, si no se prueba suficientemente la procedencia de su aplicación frente al notario, se inscribirá la finca a favor de éste difiriendo para un momento posterior la aportación de evidencias a tal efecto. En otras palabras, en el momento en que se pretenda registrar una posterior venta, hipoteca, herencia, etc. de la vivienda adquirida será necesario justificar legal o convencionalmente el concreto régimen económico matrimonial expuesto por el entonces adquiriente y, de este modo, determinar si es preciso, además, el consentimiento del cónyuge.

A este respecto, resulta relevante la resolución del 2 de abril de 2018 referente a unos ciudadanos chinos que solicitaban la compra de un inmueble con una cuota del 80% para la esposa y un 20% para el marido. La Dirección General subraya claramente en el documento calificado que los compradores no consideran exclusiva la naturaleza privativa de las cuotas adquiridas. Por lo tanto, no hay impedimento alguno para registrarlas a nombre de cada cónyuge de acuerdo con su régimen matrimonial. Y, en este sentido, que la determinación de si la enajenación, ya sea voluntaria o forzosa, puede llevarse a cabo sin el consentimiento de ambos cónyuges deberá ser demostrada posteriormente, de acuerdo con las disposiciones legales chinas.

En definitiva, a la hora de adquirir una propiedad por quien esté sometido a un régimen económico matrimonial diferente al español dos son las opciones posibles:

• o bien, alegar y acreditar el concreto régimen económico matrimonial aplicable justificándolo y especificando si la propiedad se adquiere para sí o para la sociedad de gananciales,
• o bien, se alegue o no el régimen económico matrimonial aplicable, diferir la aportación de evidencias a un momento posterior, de modo que, si bien la adquisición se somete al régimen que le sea aplicable su justificación no es exigible hasta que sea necesario enajenar o gravar notarial y registralmente el inmueble objeto de adquisición.

Es importante destacar que, en caso de acogerse a la opción expuesta en el inciso segundo del párrafo anterior, el adquiriente no ha de especificar si lo adquiere para sí o para la sociedad puesto que se trata de una cuestión todavía no acreditada.