Novedades en materia de arrendamiento de vivienda tras la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda.

Ainhoa Sagardia Peñagaricano.
Abogada – Área Legal de SAYMA.

La Ley 12/2023 de 24 de mayo por el Derecho a la Vivienda, publicada en el BOE de fecha 25 de mayo, ha modificado diversos preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, referidos a los arrendamientos de vivienda.

La nueva norma, con entrada en vigor al día siguiente de su publicación, esto es el día 26 de mayo de 2023, ha introducido sustanciales modificaciones en los contratos de arrendamiento de vivienda respecto de la prórroga del contrato, la renta y su actualización, y los gastos.

Conviene destacar que la nueva norma prevé especialidades cuando concurra en la figura del arrendador la condición de “gran tenedor” que define en su artículo 3 k) como “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa”, nótese que la norma hace mención a la condición de “uso residencial” de las fincas para la consideración de gran tenedor.

En cuanto a las reformas introducidas:

• Por lo que se refiere a la prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda, se modifica el artículo 10 de la LAU, que dispone que una vez finalizado el período de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el período de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un período máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor, siempre y cuando el arrendatario acredite una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales. La prórroga será obligatoria cuando concurra en el arrendador la condición de gran tenedor.

Si la vivienda estuviese ubicada en una zona de mercado residencial tensionada, la solicitud de prórroga deberá aceptarse obligatoriamente por el arrendador- sea o no gran tenedor-, salvo que se hayan pactado otras condiciones en el contrato o en el que caso de que se haya comunicado por el arrendador la necesidad de ocupar la vivienda par sí o sus familiares de primer grado.

• Se modifica igualmente el artículo 17.3 de la LAU exigiendo que el pago de la renta se realice a través de medios electrónicos y sólo excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancario o acceso a los medios electrónicos, se permitirá el pago en metálico.
• En cuanto a la renta, cuando el inmueble se sitúe en una zona de mercado residencial tensionada la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, o del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

En el caso en el que el arrendador sea gran tenedor de una vivienda en zona de mercado residencial tensionada, o la vivienda no hubiera sido arrendada en los últimos cinco años, la renta no podrá exceder del limite que se fije a través del sistema de precios de referencia.

• Por lo que respecta a los gastos, la nueva redacción del artículo 20.1 de la LAU establece que el acuerdo entre las partes sobre los gastos del inmueble deberán constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos y en cualquier caso, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, serán a cargo del arrendador.