Oposición a la ejecución hipotecaria como fiador

Si ha avalado una operación comercial de un tercero con un inmueble de su propiedad, según el caso, podría beneficiarse de la normativa de consumidores.

Se consideran consumidores las personas físicas que no actúan con finalidades comerciales o profesionales. Por tanto, una persona puede ser consumidora en una operación y no serlo en otra.

Préstamo mercantil

Un préstamo —o cualquier otra operación— tiene naturaleza mercantil cuando el deudor principal actúa con un fin comercial. Sin embargo, a menudo ocurre que, al mismo tiempo, la operación es garantizada por una persona que no actúa con ese fin. Cuando el deudor principal no tiene la consideración de consumidor, pero el avalista, fiador o garante hipotecario (como es su caso) sí la tiene, éste puede alegar dicha condición para beneficiarse de la especial protección que la ley brinda a los consumidores.

Así, aunque en el préstamo conste una finalidad comercial, el garante podrá beneficiarse de dicha normativa si no tuvo una participación directa en la operación (es decir, si se limitó a actuar como garante) y no tiene una vinculación funcional con el negocio. Vea algunos ejemplos en los que sí existe esa vinculación (y en los que, por tanto, el garante no tendría la posibilidad de beneficiarse de la normativa sobre consumidores):

  • Cargo. Cuando el fiador es, además, administrador, gerente o tiene un cargo similar en la sociedad deudora.
  • Participación. Cuando obtenga un beneficio directo del préstamo (por ejemplo, porque participa en el capital social).
  • Beneficio familiar. En operaciones de negocios que sean de su cónyuge, si con ellos se beneficia la economía familiar y están casados en régimen de gananciales.

En una ejecución hipotecaria

En este caso usted ha garantizado la operación constituyendo una hipoteca sobre un bien de su propiedad. Pues bien, si actuó como consumidor, podrá invocar tal condición, de forma que los beneficios que consiga por la aplicación de la normativa de consumo beneficiarán también al deudor principal en cuanto a la ejecución hipotecaria (puesto que ambos son ejecutados en el mismo procedimiento). Sin perjuicio de que, tras la ejecución, si sigue habiendo deuda el banco continúe reclamando al deudor principal.

Con base en lo anterior, si hubiera cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario, usted podría solicitar que fueran anuladas y reducir así el importe que se le reclama. Por ejemplo:

  • Cláusula suelo. En hipotecas de interés variable, si se fijó un mínimo a favor del banco, pida que se descuente el dinero abonado de más. En operaciones con consumidores estas cláusulas son nulas cuando se incorporan como condiciones generales sin informar correctamente de su alcance.
  • Cláusula de vencimiento anticipado. Permite al banco, tras varios impagos, resolver el contrato y ejecutar la hipoteca. Pues bien, como consumidor puede pedir el archivo de la ejecución si el importe impagado es inferior a una anualidad (durante la primera mitad del préstamo) o 15 mensualidades (si es después).
  • Intereses de demora. Si el interés reclamado como penalización por un impago es excesivo, puede pedir su eliminación. Por ejemplo, si el inmueble en garantía es de uso residencial, será excesivo si supera el interés remuneratorio más tres puntos.

Nuestros asesores le informarán de si usted tiene o no una vinculación funcional con el préstamo afianzado y de si puede beneficiarse de la normativa de consumidores, reducir los importes reclamados en la ejecución e incluso conseguir que ésta se archive.

Fuente: Lefebvre