Ley de vivienda: límites a la actualización de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual

Ainhoa Argaiz

Abogada Área Legal

La entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha introducido cambios transversales en la regulación del derecho a la vivienda, con el fin de facilitar el acceso a la misma.

Una de las principales medidas introducidas por esta nueva Ley ha sido limitar la actualización de los precios de los arrendamientos de vivienda.

Como bien es sabido, con el objetivo de evitar incrementos desproporcionados en el ámbito del arrendamiento por la subida del índice de Precios al Consumo (IPC), en marzo de 2022 se acordó limitar al 2% la actualización de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Siguiendo esta línea de actuación, la Ley de vivienda establece que el mecanismo de referencia para la actualización de los contratos de arrendamiento de vivienda durante 2023, en sustitución del generalmente utilizado IPC, será el índice de Garantía y Competitividad.

En consecuencia, en los contratos de arrendamiento de vivienda que deban ser actualizados desde su entrada en vigor, esto es, desde el 26 de mayo de 2023, hasta el 31 de diciembre 2023 y, siempre que el arrendador sea un gran tenedor, no se podrá aplicar una subida de renta superior al 2%. A su vez, para los contratos de arrendamiento que cumplan su anualidad de vigencia en 2024, la actualización estará limitada al 3%.

Artículo 3. 2º. k): “Gran tenedor: a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.”

En cambio, en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta podrá ser acordado en el propio contrato por las partes, y solo se aplicarán los límites mencionados en defecto de pacto.

A estos efectos, cabe recordar que en los contratos en los que no se acuerde la posibilidad de actualizar anualmente la renta, no se aplicará ninguna actualización.

A pesar de que la Ley de Vivienda no concreta qué sucederá a partir del 31 de diciembre de 2024, encomienda al Instituto Nacional de Estadística la definición, antes de la finalización del año 2024, de un nuevo índice de referencia que se aplicará en lugar del IPC.

Debemos tener en cuenta que estos límites a la actualización de renta afectarán a las actualizaciones de renta de todos los contratos de arrendamiento destinados a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, independientemente de que las viviendas estén situadas o no en una zona de mercado residencial tensionado.

Sin embargo, la propia Ley adelanta que la regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda será objeto de estudio, por lo que cabe la posibilidad de que, en un futuro, estas limitaciones lleguen a otro tipo de arrendamientos, como el arrendamiento de temporada o el arrendamiento de uso turístico.

En definitiva, con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda estará limitada en un 2% durante 2023 y un 3% durante 2024, hasta la creación de un nuevo índice específico que sustituya al clásico IPC. Sin embargo, se mantiene la posibilidad que las partes pacten libremente el porcentaje de subida de renta en el propio contrato, siempre y cuando el arrendador no fuera un gran tenedor.